Я — налоговый юрист, специализирующийся на трансграничных операциях с недвижимостью. В этой статье я подробно разбираю нестандартную, но вполне реалистичную ситуацию, с которой ко мне неоднократно обращались клиенты: совместная покупка прибрежной виллы в Португалии двумя неродственными партнёрами при сочетании прямых денежных инвестиций и неденежного вклада (например, предметов искусства), сопровождающаяся желанием обеспечить приватность, гибкую систему управления, налоговую предсказуемость и надёжную наследственную модель. Я опишу возможные юридические механизмы, ключевые риски и практические шаги, которые следует предпринять, чтобы минимизировать неопределённость и соблюсти требования как иностранного, так и российского права.

Сценарий

Двое инвесторов — один гражданин России, второй гражданин третьей страны — договорились о совместном приобретении виллы на побережье Португалии. Общая стоимость покупки формируется из денежных средств (банковские переводы от обоих партнёров) и частичного вклада в виде дорогостоящей коллекции искусства, которая передаётся в обеспечение сделки и планируется использовать как залог для финансирования части купли-продажи. Партнёры хотят:

— сохранить конфиденциальность конечных бенефициаров,
— иметь гибкие механизмы управления недвижимостью и доходами (при возможной сдаче в аренду),
— предусмотреть понятную и защищённую модель наследования и выхода одного из партнёров,
— не создать непреднамеренных налоговых обязательств в России и Португалии и выполнить правила по раскрытию информации и борьбе с отмыванием доходов.

Это нетипичная ситуация: сочетание денежных и неденежных вкладов в одном объекте недвижимости, разносторонние юрисдикции участников и стремление к приватности одновременно повышают количество правовых и налоговых узлов, требующих внимания.

Ключевые правовые и налоговые вопросы

1. Доказательство происхождения средств и предметов вноса
— Любая транснациональная сделка с высокой стоимостью привлекает внимание банков и контролирующих органов. Обоснование происхождения денежных средств и прав на произведения искусства должно быть документальным и проверяемым.
— В отношении арт-объектов важно иметь цепочку владения, заверенные квитанции, экспертные заключения и документы, подтверждающие отсутствие ограничений на перемещение предметов через границы. Без таких документов банки и страховые компании могут отказать в обслуживании, а таможня — в перемещении.

2. Форма владения и структура собственности
— Прямое со-владение (tenancy in common или аналог) кажется простым решением, но без детального соглашения расходы и доходы, механизмы выхода, порядок принятия решений остаются неурегулированными. При отсутствии чётких правил споры внутри пары приводят к длительным судебным процессам в иностранной юрисдикции.
— Корпоративная структура (компания, владеющая имуществом) позволяет централизовать управление, ввести уставные правила, распределение доходов и порядок передачи долей. Однако корпоративное владение влечёт дополнительные требования к регистрации, отчетности и раскрытию бенефициаров в зависимости от выбранной юрисдикции.
— Третий путь — комплексные договорные механизмы: договор совместного приобретения, соглашение акционеров/участников, опционные права на покупку/продажу доли, договоры об управлении имуществом и о распределении доходов.

3. Вопросы наследования и жизненные интересы (usufruct, life interest)
—