Я — налоговый юрист, который регулярно сопровождает клиентов при покупке и управлении зарубежной недвижимости с элементами коммерческой деятельности. За годы практики я столкнулся со множеством вариаций схем, но одна из них — непривычная по набору факторов и потому полезная для разбора — иллюстрирует важнейшие риски и решения, с которыми рано или поздно встретится каждый, кто собирается сочетать инвестиции в недвижимость с мобильным образом жизни и сложной международной структурой владения.

Сценарий: клиент хочет купить три небольших прибрежных гостевых дома в одной волне туризма и сельской местности страны A, управлять ими дистанционно из разных стран, частично финансировать сделку криптоактивами, использовать иностранную холдинговую структуру для владения, сохранить возможность для наследования по двум юрисдикциям и при этом сохранить гибкость смены налогового резидентства. В собственности уже частично значатся права бывшего местного партнёра; на некоторых участках есть неформальные сервитуты и неопубликованные ограничения использования. Клиент — предприниматель, часто меняющий страну проживания, с желанием минимизировать административную нагрузку и защитить активы от неожиданных локальных претензий.

Этот случай нетипичен сочетанием коммерческой деятельности, нестандартных форм финансирования и сложной наследственно-правовой ситуации. Ниже — детальный разбор рисков и практических шагов, которые помогут принять взвешенное решение и минимизировать потенциальные юридические и налоговые проблемы.

Почему ситуация сложна: набор ключевых факторов
— Коммерческая эксплуатация недвижимости (гостевые дома) требует соблюдения местных регуляций по лицензированию, санитарным требованиям и налоговому учёту. Это отличается от покупки жилья для личного проживания.
— Владение через иностранную холдинговую структуру создаёт вопросы раскрытия бенефициарных владельцев, отчётности и возможных осложнений при признании собственности локальными органами.
— Финансирование частично криптоактивами влечёт за собой сложности с подтверждением источников средств и банковским обслуживанием.
— Наличие бывшего партнёра и неформальных прав третьих лиц создают риски споров и претензий, а также усложняют сделку по передаче полного контроля.
— Наличие наследников в разных странах и намерение сохранить гибкость смены налогового резидентства требуют продуманной стратегии передачи имущества и управления им при смене юрисдикций.

Право собственности и структура владения: варианты и их последствия
Первый вопрос, который нужно решить — через кого будет оформлено владение: физическое лицо, иностранная компания, локальная SPV (special purpose vehicle) или коллективная форма владения. Каждый вариант имеет свои плю